唐山律师告诉你了解单位房改房的买卖流程

　　唐山律师:房改房又叫已购公有住房,是指城镇职工按照有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价购买的已建公有住房,那么房改房买卖的条件是什么?房改房买卖过户的流程是怎样的?房改房买卖的注意事项是怎样的?接下来法律快车的小编为大家整理了有关“单位房改房买卖流程是怎样的”的内容,希望接下来的内容对您有所帮助.
　　单位房改房的买卖流程是怎样的
　　一、房改房买卖的条件
　　1、已取得房产证;
　　2、出售的,已按标准价或成本价付清房款;
　　3、交换、赠与的,已按成本价付清房款;
　　4、已交纳应分摊共有建筑面积价款;
　　5、已按规定交纳国有土地使用权出让金.
　　二、房改房买卖过户的流程
　　1、买卖双方进行沟通.
　　唐山律师人为买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件.
　　2、买卖双方签订《房屋买卖合同》
　　如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约).买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同.
　　3、提交审查.
　　买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查.买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易.
　　4、办理立契手续.
　　房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续.
　　5、缴纳税费.
　　税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定.比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的.
　　6、办理产权转移过户手续.
　　交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证.
　　7、申请银行贷款.
　　对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放.
　　8、交付.
　　买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕.
　　三、房改房买卖的注意事项
　　购买房改房首先要验证原产权人是否有产权证,房改房的产权证是否可靠,是否被用于抵押、典当等,这可以通过房管部门查验便一目了然.假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件,那就要提高警惕了,以防上当受骗.在查验产权证时,还要注意产权证上的名字,房主与卖房人是否同一个人?若不是同一个人,则必须搞清他们之间是什么关系?这种关系是否可靠?特别是,产权证的产权分配比例必须明确,如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题,此外,有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产,购买时必须了解清楚,以免引起不必要的纠纷.
　　其次,按规定,房改房在同等价格条件下,原产权单位拥有优先购买权.因此,房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖.同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法.如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题.需要特别指出的是,军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里,这些单位一般被列为特殊单位,有些可能不宜有外人入住,这种公房在单位没有同意之前,不可能取得上市资格.购房者应对此进行必要的查询,明辨真假.
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